1.3$
22£
2.1BGN
Покупката на жилище с цел отдаване под наем се превърна в една от най-обсъжданите
възможности за инвестиция. Възходящото развитие на пазара през последните години
превърна имотите в предпочитана от индивидуалните вложители алтернатива. Повечето
залагат на комбинацията лични спестявания и банков заем, който очакват да изплащат
с приходите от отдаването на жилището под наем. В кои случаи обаче е възможно това?
Мода
Практиката на инвестиции в жилищни имоти навлезе у нас с чуждите купувачи на имоти
преди 3-4 години. Те ползваха банкови кредити при ниски лихвени равнища и разчитаха
на доходност от наеми и от покачване на продажната цена на имота след време.
У нас
С облекчаването на условията на ипотечните кредити на нашия пазар инвестицията в
жилище поблазни и доста български купувачи. Тези, които планират покупка, обаче
трябва да имат предвид, че ръстът на цените увеличи значително срока за откупуване
на подобна инвестиция.
Ефект
Най-удачният момент за нея бе периодът преди голямото покачване на цените през
2003 г., когато вложението в жилищен имот в София се изплащаше за 12-13 години.
В момента този срок е 20-25 години. По-бавната възвръщаемост на инвестицията в
жилище е резултат от различните темпове на нарастване на наемните и продажните
цени. За последните 3-4 години жилищата в столицата поскъпнаха между 2 и 3 пъти,
докато ръстът на наемите беше значително по-малък. Това трябва да се има предвид
от купувачите на жилища с инвестиционна цел. Още повече ако разчитат за покупката
на банков кредит, който след това да обслужват с приходите от наем.
Изчисление
Практиката показва, че на този етап схемата може да работи при поне 50% собствено
участие на купувача на имота. За пример може да се вземе двустайно жилище в
столичния квартал Борово, чиято средна цена към момента е около 70 000 EUR.
Приходите от наем, които то може да носи месечно, са около 280 EUR. Това означава,
че месечната вноска по кредита трябва да е най-много 250 EUR.
С кредит
Сметката излиза, ако покупката се финансира с кредит от 35 000 EUR при 7% лихва
и 25-годишен срок. В този случай вноската по изплащането му е 247 EUR, без да
отчитаме първоначалните такси и данъци при покупката на имота, ежегодните разходи
по обслужване на заема, както и дължимите данъци и средствата за поддръжка на имота.
Доходност
На пръв поглед доходността, която инвестицията в жилище носи, се равнява на тази
по банковия депозит - 5-6% от стойността на вложението годишно. Подобна
възвръщаемост е близка до темповете на инфлацията, което означава, че жилището не
може да се разглежда като инвестиционен актив. Все пак обаче депозитът и имотът не
са равностойни алтернативи за вложителя. В първия случай той може да спечели и от
очакваното нарастване на стойността на имота. При банковия депозит този ефект липсва.
Ако внесе по депозит сумата, с която днес може да покрие 50% от цената на едно жилище,
след 5 години тя няма да има същата покупателна стойност на имотния паза.
Това означава, че при продължаващ възходящ тренд в цените на имотите жилищата
трябва да се разглеждат по-скоро като спекулативен актив. При добре премислен избор
основната печалба се очаква от покачването на цените им във времето.
Поскъпване
И тази година продължава тенденцията за силно покачване на цените на жилищата въпреки
очакванията за успокояване на пазара. Ръстът на пазара се усети силно в някои райони на
София, където само за 3-4 месеца продажните нива на апартаментите се вдигнаха с 15-18%.
В същото време обаче настъпва стабилизация на пазара и нашите прогнози са, че догодина
поскъпването на жилищата ще е в рамките на 20%. В средносрочен план не се очаква да се
повтори рязкото покачване на цените от 2004-2005 г.
Наеми
Очакванията за ръст в цените на наемите тази и следващата година са значително по-умерени
спрямо продажните цени. Главната причина е сравнително слабо развитият наемен пазар у нас.
Дори в София, където той е по-активен в резултат от вътрешната миграция, жилището под наем
се приема за временно решение, докато се появи възможност за покупка на собствено.